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Vorfälligkeit

1. Definition: Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?

Im Bereich der Immobilienfinanzierung werden die Kredite in der Regel mit einer Zinsbindungsfrist von zum Beispiel 10 Jahren vereinbart. Das bedeutet: Für diesen Zeitraum sind die Kreditzinsen festgeschrieben und können sich nicht ändern. Möchte der Darlehensnehmer innerhalb dieser Frist sein Immobiliendarlehen dennoch vollständig zurückzahlen - da er zum Beispiel sein Haus verkauft und den Kredit ablösen - also kündigen - möchte, so kann die Bank unter Umständen eine Vorfälligkeitsentschädigung vom Darlehensnehmer verlangen. Warum? Wird ein Kredit innerhalb der Zinsfestschreibung zurückgezahlt, entgeht der Bank ein Teil der zukünftigen Zinseinnahmen. Dieser Zinsschaden ist somit ein Ausgleich an die Bank, den der Kreditnehmer - bei einer vorzeitigen, einseitigen Kündigung durch ihn - zu zahlen hat.

2. Hausverkauf und Kredit ablösen - wann fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an?

Manchmal ändern sich die geplanten Lebensentwürfe und ein vorzeitiger Hausverkauf steht an. Doch kann der Kredit aufgrund des Hausverkaufs einfach innerhalb der Zinsbindungsfrist abgelöst werden? Ja- die Bank muss die Kündigung annehmen, sofern es sich um den Verkauf der Immobilie handelt oder wenn die Bank eine Erhöhung des Darlehens ablehnt. Möchte der Darlehensnehmer das Immobiliendarlehen aufgrund aktuell niedriger Zinsen umschulden, dann darf die Bank die vorzeitige Kündigung ablehnen.

Stimmt die Bank der vorzeitigen Kündigung durch den Kreditnehmer zu, dann darf Sie eine Gebühr für die Zinseinnahmen verlangen, die sie in den Folgejahren noch erzielt hätte. Zum einen muss die Bank damit auf fest eingeplante Gewinne verzichten (Margenschaden). Zum anderen hat sie sich in der Regel selbst langfristig refinanziert und kann das vorzeitig zurückgezahlte Geld nur zu niedrigen Zinsen neu anlegen (Refinanzierungsschaden). Die Vorfälligkeitsentschädigung soll der Bank den entstandenen Schaden ersetzen.

3. Wie hoch fällt das Vorfälligkeitsentgelt beim Hausverkauf aus?

Seit vielen Jahren gibt es Rechtsstreitigkeiten über die Frage, wie hoch eine Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf ausfallen darf. Eine Bank ist dazu angehalten, den entstandenen Zinsschaden transparent und nachvollziehbar zu begründen. Sie muss belegen, dass der im Darlehensvertrag vereinbarte Zinssatz über dem aktuellen Zinssatz eines Ersatzgeschäftes liegt. Als Ersatzgeschäft kommt üblicherweise die Anlage des zurückgeführten Kapitals in Hypothekenpfandbriefen in Frage. Entsprechend wird der Schaden dann aus der Differenz von ursprünglichem Darlehenszins und Pfandbriefzins gebildet. Allerdings kann ein Ersatzgeschäft auch in Form einer Neuausleihe erfolgen. Hat die Bank dem Kreditnehmer gleich einen neuen Kredit gegeben bzw. eine Umfinanzierung vorgenommen, muss die Bank bei der Berechnung des Ausfallschadens den Zins aus dem Neugeschäft zugrunde legen und kann nicht einfach auf den Hypothekenpfandzins verweisen.

Der Hauptbestandteil der Vorfälligkeitsentschädigung ist der Zinsschaden. Zur Berechnung des Zinsschadens kann die Bank zwischen zwei Berechnungsmethoden wählen:

Aktiv-Aktiv-Vergleich: Die Bank unterstellt, dass ein Ersatzdarlehen abgeschlossen wird, allerdings zu schlechteren Konditionen. Der Zinsschaden ergibt sich aus dem Zinsunterschied zwischen dem alten und dem neuen Darlehen.

Aktiv-Passiv-Vergleich: Die Bank unterstellt, dass sie das Geld nicht neu verleiht, sondern am Kapitalmarkt anlegt, in der Regel in Form von Hypothekenpfandbriefen. Der Zinsschaden ergibt sich aus der Differenz des Nominalzinses laut Kreditvertrag und dem Pfandbriefzins.

Banken wählen in der Regel die zweite Methode, weil der entstandene Schaden auf diese Weise meistens höher ausfällt. Die erste Methode ist allerdings verpflichtend, wenn der Kreditnehmer gleich einen neuen Kredit, z. B. zum Immobilienkauf bei der Bank abschließt. Neben dem Zinsschaden kann eine Bank noch eine Bearbeitungsgebühr für die Berechnung des Zinsschadens nehmen.